Консультации, подбор объектов,
полное юридическое сопровождение

(495) 79 645 79
(385) 91 357 3071


Регион:
Тип недвижимости:
Цена:
 
Недвижимость в Черногории Недвижимость в Италии Недвижимость в Греции Недвижимость в Испании Недвижимость в Болгарии Недвижимость в Португалии  
О Хорватии с любовью Зарубежная недвижимость Обзор объектов недвижимости Покупка недвижимости Компании в Хорватии Иммиграция в Хорватию Коммунальные услуги Инвестиции в Хорватии Схемы оптимизации Вопросы клиентов  
 
 

Недвижимость в Хорватии → Важная информация для покупателей


Важная информация для покупателей

 
Мы искренне надеемся, что наши советы помогут Вам при покупке недвижимости в Хорватии и обойти "подводные камни":
 
1. Выбор региона Хорватии

     Не следует выбирать какой-то определенный район Хорватии или конкретный населенный пункт для поиска недвижимости по общему описанию, сухим цифрам, рассказам турагентства и двум-трем фотографиям. Каждый городок имеет свое очарование, историю и атмосферу. Наши консультанты постараются максимально глубоко проанализировать Ваши пожелания, чтобы выбор региона был правильным. Однако только приехав в Хорватию, Вы сможете почувствовать и понять, создано ли это конкретное место именно для Вас. 
 
2. Выбор объекта

     Не следует выбирать какой-то конкретный объект исключительно по картинке, плану или цене. Нужно посетить Хорватию и ознакомиться с предложениями на месте.
 
3. Профессиональная поддержка.
 
     Если Вы думаете, что можете приобрести любой объект, не прибегая к помощи профессионалов, Вы заблуждаетесь. Даже совершенное владение хорватским языком не поможет Вам удостовериться в юридической чистоте и правомерности постройки того или объекта. Отсутствие подписи, одной или нескольких печатей на том или ином документе может уже лишать его юридической силы. Если речь идет о земельном участке, то велика вероятность того, что на приобретенном самостоятельно земельном участке никогда ничего нельзя будет законно построить или сооруженный объект будет подлежать сносу.
Оценить законность объекта и все подводные камни сделки может только местный хорватский юрист, знающий особенности местного рынка и правовых особенностей.
 
4. Юридическая чистота объектов

     До 80% объектов недвижимости в Хорватии имеют неоднозначную документацию. Это означает, что имеется несколько (до 20) собственников на объект недвижимости, что права собственности на объект не совсем ясны, что есть какие-то обременения, права третьих лиц, судебные споры, а также что объект построен без разрешения на строительство или с отклонениями от него.
 
Чаще всего приходится сталкиваться со следующими проблемами:
  • здание построено на земле, не подлежащей застройке вообще (к примеру, на землях сельскохозяйственного назначения можно построить объект типа так называемой СТАНЦИИ не более определенного метража)
  • здание построено на земле, подлежащей застройке, однако не соблюдено назначение застройки (предусматривалось сооружение отеля или иного туристического объекта, а построен частный дом)
  • отсутствует разрешение на строительство как таковое, то есть здание представляет собой самовольную постройку, а значит нигде официально не зарегистрировано
  • имелось разрешение на строительство, однако к моменту начала сооружения здания истек срок его действия
  • имелось старое разрешение на строительство, однако оно не было вторично подтверждено после вступления в силу нового закона 2004 года и таким образом потеряло силу
  • новое разрешение на строительство выдано не уполномоченным лицом
  • новое разрешение на строительство выдано без соблюдения требуемой формы
  • новое разрешение на строительство выдано с нарушением закона 2004 года (к сожалению, такая оплошность может быть допущена местными органами власти)
  • здание возведено с непоправимыми отклонениями от параметров разрешения на строительство
  • здание (относится в блокам апартаментов) не разбито на отдельные апартаменты и предлагается на условиях совместной собственности с инвестором
     Все упомянутые выше проблемы могут привести к тому, что купленный объект никогда нельзя будет официально зарегистрировать на нового собственника в государственных органах. Построенный с нарушениями объект также может быть снесен.
 
     До февраля 1968 года разрешений на возведение объектов не требовалось. Однако многие дома были возведены после 1968 года без получения каких бы то ни было разрешений. В 2004 году в силу вступил новый закон, согласно которому ограничивалась застройка ближе 70 метров от береговой линии. Иногда ситуацию с отсутствием разрешений можно исправить, обратившись за разрешением в соответствующие органы (если объект построен на земельном участке достаточной площади – не менее 400м2, в зоны урбанистической застройки и пр.). Ситуацию с отклонениями от проекта чаще всего также можно исправить, если отклонения (чаще всего увеличение площади объекта) составляют не более 25%. Однако во многих случаях скорректировать ситуацию невозможно. Это значит, что объект потенциально может быть снесен по решению властей.
 
     По хорватскому телевидению неоднократно демонстрировались кадры сноса блоков апартаментов на острове Вир, которые были построены в 10 метрах от моря, несмотря на предписание закона строить не ближе 70 метров от береговое линии. В районе г.Пула одним итальянским инвестором был возведен огромный отель, который на 60% выходит за пределы проекта, и в силу этого подлежит сносу. Если для самих хорватов, боснийцев, словенцев этот аспект иногда не имеет значения, они готовы рисковать, то для россиян это действительно важно.
 
     Обращаем внимание клиентов, которые хотят купить земельный участок для постройки объекта «под себя»: земельные участки в Хорватии в настоящий момент – самый сложный объект для покупки, т.к. участков с имеющимся действующим разрешением на строительство крайне мало, а получение разрешения занимает более двух лет, а во многих общинах заморожено до 2010-2011 года. Не поддавайтесь на уговоры риэлторов, продающих Вам под видом урбанизованного участка кусок леса, пастбища, пашни или сада. Перевод этих земель в зону жилой застройки может потребовать дополнительных средств в размере 50-80% уплаченной стоимости участка и трех-пяти лет жизни, к которым в дальнейшем добавятся два-три года получения   разрешения на строительство и два года стройки. 
 
     Зачастую покупка дома в Хорватии для граждан РФ – это результат длительного периода накопления средств всей семьи и риск в данной ситуации совершенно необоснован. Поэтому мы не предлагаем клиентам объекты с документацией, которая не соответствует требованиям закона или не может быть исправлена. Мы всегда предупреждаем клиента о тех или иных проблемах с документами. Возможно, это сокращает предложение объектов, однако это гарантирует нашу высокую репутацию.

     Обращаем внимание покупателей на то, что в Хорватии принято законодательство о легализации незаконно возведенных объектов. До 1 июля 2013 года все желающие могли подать документы на получение надлежащего Разрешения на строительство своего дома и удаления негативных отметок из реестра. Прохождение всех процедуры предусматривает привлечение профессионального архитектора, составление проекта текущего состояния здания и подачу документов для последующей оплаты коммунального доприноса (взноса за подключение к муниципальным коммуникациям). Однако следует отметить, что легализации объекта возможна, если объект построен на земле, подлежащей жилой застройке. Также имеющееся здание не должно превышать параметров, предусмотренных недавно принятым ДУПом. 
 
5. Оценка стоимости объектов

     Универсальных критериев оценки объектов в Хорватии нет. Два совершенно идентичных дома в одном и том же населенном пункте, одинаковой площади 200 м2 с равным по размеру земельным участком 600 м2, в 200 метрах от берега с видом на море, 1980 года постройки, могут стоить 250 000 ЕВРО и 500 000 ЕВРО  в зависимости от финансовой ситуации Продавца и его семьи, его личных представлений о ценности объекта. Очень часто Продавца невозможно уговорить опустить цену, потому что он не торопится с продажей. Он знает, что его дом будет реализован в течение 2-5 лет и за это время покупатель найдется. Если речь идет о земельных участках, то цена может казаться астрономической, но Продавец будет спокойно ждать, когда она станет реалистичной для потенциальных покупателей. На цену объекта могут влиять такие факторы, как потенциальное вступление Хорватии в ЕС, запланированное строительства скоростной автострады в 3 км от объекта, планы по строительства отеля 5 звезд на расстоянии 5 км, рассказы о продаже дома соседом за сумасшедшую сумму (что всегда неправда), а также сказки о баснословном богатстве российских нефтяных магнатов, которые видятся Продавцам в каждом российском Покупателе.
 
     Хорватия – далеко не бедная страна. Среднестатистический житель Хорватии  является собственником нескольких домов, один или два из которых сдаются внаем, нескольких земельных участков и квартир общей рыночной стоимостью ок. 1 млн. ЕВРО. Поэтому только крайне тяжелое финансовое положение может заставить Продавца пойти на уступки в вопросе цены. В целом можно сказать, что стоимость объектов недвижимости в Хорватии несколько высоковата для общего уровня страны, но падать цены в ближайшее время не будут, напротив ожидается их планомерный рост. 
 
     80% риэлторских агентств в Хорватии делают наценку на объект недвижимости в соответствии со своими представлениями о его рыночном потенциале. Иногда эта наценка может доходить до 40-50% ! Поэтому опасайтесь случаев, когда Вам говорят, что комиссия агентства включена в стоимость объекта. Включены будут не 4% комиссии, а не менее 15% !
 
6. Специфика работы с российскими покупателями

     Российские покупатели имеют репутацию самых недоверчивых, взыскательных и требовательных к документации объектов. Поэтому при известии, что Покупателем будет россиянин многие Продавцы добавляют 5-10% к цене объекта в качестве компенсации за предстоящую длительную процедуру согласований и выяснения огромного количества вопросов. Только у россиян возникают проблемы с отсутствием кредитной карточки или сложностями в переводе средств из РФ по причине их нелегализованности. Если англичане, датчане, шведы задают лишь два-три вопроса (какова цена, когда можно будет реально получить ключи и въехать), то россияне также выясняют все о проекте, материалах, использованных при постройке, удачности местоположения объекта с самых разных точек зрения, соседстве, причинах продажи, возможности покупки в рассрочку, минимизации налогов, плюсах и минусах покупки на физическое лицо и на хорватскую компанию, вариантах получения ВНЖ и гражданства, ввозе автотранспорта и пр., и пр. Как правило, большинство агентств ограничиваются подбором объекта и заключением договора купли-продажи и далеко не каждое способно ответить что-либо соответствующее действительности на все поставленные россиянами вопросы, а также реально оказать необходимый комплекс услуг.
 
7. Законность деятельности агентства

     Многие «русскоговорящие агентства» осуществляют деятельность в Хорватии незаконно, не имея юридического лица, необходимого профиля юридического лица по работе с недвижимостью или разрешения на работу или нахождение в Хорватии для русскоязычного персонала. Представитель российского агентства по недвижимости не может на законном основании показывать Вам какие-либо объекты на территории Хорватии и участвовать в оформлении сделки без оформленного права на работу в этой стране. Все это в конечном итоге может привести к тому, что сделка не будет доведена до конца. Обращайте внимание на наличие у агентства риэлторской лицензии. Перечень всех лицензированных агентов и агентств имеется в Интернете.
 
8. Специфика рынка риэлторских услуг

     Спецификой Хорватии является узкая местная привязка большинства агенств по недвижимости. Это означает, что агентство владеет информацией только и исключительно в своем городе. Это мелкий, семейный бизнес, часто дополнительный бизнес к основному строительному или туристическому. О профессиональном знании нескольких регионов зачастую не может быть и речи. При этом локальное агентство может быть не в курсе, что именно в этом городке продается та или иная замечательная вилла. Иногда агентства имеют весьма поверхностное представление о том, что такое разрешение на строительство, что такое обременение объекта с правовой точки зрения. Многие агентства варятся в собственном соку, предлагая клиентам объекты только из своей базы данных. При этом оценить, насколько то или иное агентство действительно эффективно работает возможно после нескольких лет сотрудничества. Спецификой нашего агентства является то, что благодаря наличию нескольких офисов мы покрываем практически все побережье Хорватии, отбирая из баз данных партнерских агентств (около 10 в каждом регионе) лучшие объекты, соответствующие вкусам российских покупателей. Это никак не влияет на цену объекта, так как в Хорватии существует система комиссии с продавца и комиссии с покупателя, что дает возможность агентствам сотрудничать друг с другом при соблюдении взаимных интересов.
 
     Большинство агентств не предложат Вам подписание договора с ними, ограничившись устной договоренностью. Это хорошо только на первый взгляд. Подобное легкомысленное отношение к правовым аспектам может распространяться не только на отношения с Покупателями, но и на отношение к документации предлагаемых объектов (иногда ее вообще не проверяют). Предложение подписать договор является проявлением профессионализма и служит интересам Покупателя, обрисовывая гарантии со стороны риэлтора. Конкуренцию риэлторам нередко составляют хорватские адвокаты, которые «представляя интересы Продавца» по доверенности, грубо делают надбавку к цене объекта. В случае с инвестиционными объектами и землей это нередко превращается в земельные спекуляции. Вместо квалифицированной юридической помощи клиенты в итоге получают объект с чрезмерно завышенной ценой.
 
9. Оказание услуг в Хорватии

     Хорваты уважают свое и чужое время, они работают как правило с 8-8.30 до 16-16.30, а время после работы проводят в кругу семьи или на пляже с детьми. Даже внушительный размер потенциальной комиссии не всегда заставит их отступить от привычного графика. Поэтому если день осмотра завершился в 18.00, а затем Вас пригласили на обед – это знак большого расположения лично к Вам.
 
     Хорватская сиеста оказывает намного меньшее воздействие на деловую жизнь, чем сиеста в Италии или Испании, однако хорваты умеют разделить время работы и время отдыха и прекрасно понимают, что жизнь складывается из большего числа составляющих, чем просто зарабатывание денег. Поэтому они чаще улыбаются, а также в целом умеют радоваться жизни и возможности быть рядом с морем и солнцем.
 
     Мы рекомендуем клиентам сначала определиться с тем, что они хотят купить недвижимость именно в Хорватии, а затем уже обращаться в агентство. Не секрет, что многие совершают ознакомительные турне по 4-5 странам, прежде чем выбрать какую-то одну для инвестирования. Однако мы рекомендуем совершать предварительные поездки все же в качестве туристов, а уже по факту окончательного выбора обращаться к профессиональным риэлторам и юристам. Уважайте свое и наше время.
 
10. Прочее, не менее важное

     Россияне часто думают, что за деньги можно купить все или почти все. Но хорватам присуще чувство собственного достоинства и национальной гордости, которые бывают сильнее соображений меркантильности. Даже за необыкновенно высокую цену истинный хорват может отказаться продать дом, который принадлежал его отцу, деду и прадеду. Хорваты не гонятся за сверхприбылью и никогда не будут встречать богатых иностранцев с распростертыми объятьями, как турки или киприоты. Клиент, прилетевший на личном самолете, не будет освобожден от формальностей иммиграционного плана и не будет пользоваться никакими привилегиями где бы то ни было.
 
    Хорваты не стремятся сплошь застроить береговую линию современными 6-8-звездочными отелями, они не приветствуют застройку очаровательных маленьких островов частными виллами, они не создают точечные элитарные курорты класса ЛЮКС и ни в коем случае не нарушают старинную архитектуру небольших приморских городков в целях улучшения качества строительства – 400-500-летний дом может быть полностью отреставрирован, оснащен современной техникой и коммуникациями, но он не будет снесен. Здесь никогда не будет Лидо ди Езоло с отелями, выстроенными в ряд на первой, второй, третьей и прочих линиях. Здесь никогда не будет полумертвых современных городов туристического назначения, как на побережье Испании.
 
     Главный приоритет – это не экономическое развитие и приумножение ВВП, а сохранение прекрасной природы этой страны в первозданном виде. Хорваты прилагают максимум усилий для того, чтобы оградить свою землю от варварского вмешательства иностранного капитала, говорящего только на языке цифр, а также от потоков иностранной иммиграции. Они ничего не запрещают, но чрезмерно усложняют каждую процедуру. Это делается для того, чтобы произвести  естественный отбор – ведь того, кто действительно любит Хорватию, никакие сложности остановить не могут.
 
   
 
Тип: Апартаменты(квартиры)
Страна: Хорватия
Регион: Дубровник
Город:  Затон
Цена:  229383  EUR
Тип: Апартаменты(квартиры)
Страна: Хорватия
Регион: Пула
Город:  Дуга Увала
Цена:  90000  EUR
Тип: Индивидуальные дома
Страна: Хорватия
Регион: Цриквеница
Город:  Novi Vinodolski
Цена:  650000  EUR
Тип: Апартаменты(квартиры)
Страна: Хорватия
Регион: Опатия
Город:  Опатия
Цена:  350000  EUR
Тип: Апартаменты(квартиры)
Страна: Хорватия
Регион: Опатия
Город:  Ичичи
Цена:  470000  EUR
Все объекты нашей базы данных в настоящее время реально предлагаются к продаже.
База данных обновляется еженедельно.
По заявленным Вами параметрам объекта недвижимости мы также можем осуществить поиск по всему побережью, в том числе за пределами нашей базы данных.

Яндекс.Погода
 

Контактные телефоны в Москве: (495) 79 645 79; (385) 91 357 3071.
Электронный адрес: croatia.realty@bk.ru

2005 © Адрионика - www.adrionika.ru. Все права защищены
Недвижимость в Хорватии:
виллы в Хорватии, квартиры в Хорватии, дома в Хорватии