Консультации, подбор объектов,
полное юридическое сопровождение

(495) 79 645 79
(385) 91 357 3071


Регион:
Тип недвижимости:
Цена:
 
Недвижимость в Черногории Недвижимость в Италии Недвижимость в Греции Недвижимость в Испании Недвижимость в Болгарии Недвижимость в Португалии  
О Хорватии с любовью Зарубежная недвижимость Обзор объектов недвижимости Покупка недвижимости Компании в Хорватии Иммиграция в Хорватию Коммунальные услуги Инвестиции в Хорватии Схемы оптимизации Вопросы клиентов  
 
 

Недвижимость в Хорватии → На иностранное физическое или юридическое лицо (страны ЕС, россияне)


На иностранное физическое или юридическое лицо (страны ЕС, россияне)

    

Приобретение недвижимого имущества в Хорватии иностранными юридическими и физическими лицами осуществляется в разрешительном порядке в соответствии с наличием международного Договора о реципроцитете (взаимности). Если напротив Вашей страны в списке юрисдикций на сайте Министерства Юстиции Хорватии не стоит "uzajmnost postoji" или если упомяныты какие-то ограничения, то вариантом может быть покупка на создаваемую хорватскую компанию или любую европейскую фирму, которая, возможно, у Вас есть. 
 

Одним из способов оптимизации владения недвижимостью является покупка на юридическое лицо, хорватское или европейское. Ничто не мешает россиянам приобретать недвижимость в Хорватии также на свои компании, зарегистрированные в Великобритании, Эстонии и иных странах, имеющих действующий договор о взаимности с Республикой Хорватия  (с оффшорными юрисдикциями у Хорватии нет договоров о реципроцитете).

Мы приложим все усилия, чтобы помочь Вам в оптимизации построения схемы владения недвижимостью.


Мы рады сообщить, что граждане России (с конца мая 2014 год), а также граждане Белоруссии, Украины, Молдовы, а также любые граждане ЕС могут приобретать недвижимость в Хорватии напрямую на физическое лицо.

 

Процедура покупки для физических и юридических лиц стран ЕС


 
С 1 января 2009 года все юридические и физические лица ЕС имеют возможность оформления недвижимости в Хорватии на свое имя.
 
Для этого требуется получения Сертификатов на разрешение регистрации от следующих органов:
1)      Министерства культуры – подтверждает, что покупаемый объект недвижимости не является памятником архитектуры и культуры (срок получения – до 5 месяцев)
2)      Министерства сельского хозяйства – подтверждает, что объект не принадлежит к сельхозугодиям (срок получения – до 3 месяцев)
3)      Местной общины и градостроительных органов – подтверждает, что объект расположен в зоне жилой застройки (срок получения – до 3-4 месяцев)
 
Во все органы подаются соответствующие заявления и апостилированный комплект документов иностранной компании с официальным сертифицированным переводом на хорватский язык. Перевод выполняется в Хорватии.
Для большинства европейских компании достаточным доказательством существования компании является апостилированная Выписка из реестра компаний, т.к. она констатирует на текущий момент факт существования фирмы и обозначает ее статус, а также ее Директоров и поверенных.
 
Комплект документов должен включать:
- Выписку из реестра
или
- Сертификат инкорпорации
- Сертификат и Директорах и секретаре
- Сертификат об адресе
(к примеру, для кипрских компаний)
 
Для компаний из стран континентального права достаточно детализированной выписки из реестра компаний.
 
Нотариус и прочие органы на основании данных документов должны убедиться в реальном существовании данной компании и полномочиях Директоров или поверенных.
 
Апостиль комплекта кипрских документов при подаче в какие-либо органы и при совершении сделки должен быть не старше 30 дней.
Поэтому рекомендуется высылка свежих документов сразу в Хорватию, минуя РФ, т.к. пересылка DHL в РФ и из РФ может составить 2 недели, а на перевод документов на хорватский хорватскому сертифицированному переводчику потребуется несколько дней.
Для подачи документов во все упомянутые выше министерства и ведомства на адвоката или иное лицо, осуществляющее данные услуги, оформляется специальная доверенность, которая может быть включена в тот же апостилированный комплект.
 
Если реальный клиент не является Директором компании, то от номинальных Директоров  требуется оформление на него или по его желанию на адвоката или иного доверенного лица апостилированнной доверенности для совершения сделок на территории Хорватии. Текст доверенности предварительно согласуется с хорватским нотариусом.
 
Количество апостилированных копий всех документов также необходимо предварительно согласовать с хорватским нотариусом, который будет вести сделку.
 
Если Директорами кипрской компании являются россияне, то требуется присутствие обоих из них при подписании договора купли-продажи в Хорватии.
 
При этом оплата осуществляется со счетов иностранной компании и объект недвижимости ставится на баланс иностранной компании.
 
Если покупателем является физическое лицо - гражданин ЕС, то процедура остается той же, однако для покупки недвижимости иностранным гражданином на физическое лицо для осуществления сделки купли-продажи от него требуется только загранпаспорт. 
И юридические, и физические лица иностранного происхождения перед совершением сделки в обязательном порядке получают местный налоговый номер (OIB). Если речь идет об иностранной компании, но OIB обязан получить также ее Директор персонально. Процедура эта не сложна, однако очереди в соответствующих налоговых органах Хорватии весьма значительны.
С 2015 года продавцы всех объектов обязаны предоставить покупателям недвижимости в Хорватии энергетический сертификат на свой объект. Данный сертификат могут получить только те объекты, которые не имеют регистрационных проблем и зафиксированы в реестре надлежащим образом с получением Упорабной дозволы. Несмотря на кампанию по массовой легализации объектов, проводившуюся в Хорватии в 2014-2015 гг, мы все же рекомендуем привлекать к ряду сделок адвоката, специализирующегося на вопросах недвижимости, чтобы избежать "подводных камней", которые зачастую таит в себе наследственное право и пр.

При подписании договора купли-продажи юридическое лицо страны ЕС соответственно должно представить надлежащим образом легализованную или апостилированную копию свидетельства о регистрации и/или апостилированную выписку из реестра, указывающую на персоналию Директора (Директоров) компании, причем не старше 30 дней.
Если договор купли-продажи недвижимости будет подписывать НЕ Директор зарубежной компании, то потребуется предъявить доверенность на совершение этой сделки (текст доверенности рекомендуем согласовывать с "Адрионикой" заранее).
Хорватский нотариус также вправе ознакомиться с апостилированным и переведенным уставом иностранной компании и комплектом протоколов, отражающим последовательную смену Директоров и владельцев фирмы, чтобы убедиться в полномочиях лица, подписывающего договор купли-продажи недвижимого имущества, и отсутствие ограничений на совершение крупных сделок.
Физическое лицо также может уполномочить любое третье лицо на подписание договоров в Хорватии по доверенности (например, местного адвоката).

При заключении договора Продавец, как правило, требует внесения задатка в наличной или безналичной форме в размере 5-10% стоимости объекта недвижимости. Остальная сумма по договору выплачивается в течение 30-60 календарных дней. По завершении процедуры оплаты Продавец выдает Покупателю расписку в получении средств (табулярну изъяву). Продавцом может быть как хорватское лицо, так и лицо либой иной страны. Соотвественно банковский перевод основной суммы платежа за объект недвижимости в Хорватии не обязательно осуществляется на счет продавца в Хорватии. Это может быть счет в любой стране мира.
Окончательная регистрация права собственности на недвижимое имущество производится при наличии всех вышеупомянутых разрешений путем внесения сведений о новом собственнике в Земельный отдел Муниципального Суда. Документом, удостоверяющим переход право собственности на покупателя хорватской недвижимости, является Властнички Лист (заверенная судом выписка из земельного реестра). 
 
 

Процедура покупки для юридических и физических лиц из-за пределом ЕС (в том числе для граждан РФ)

В отношении стран за пределами Евросоюза действует правило о наличие договоров о реципроцитете. Если покупатель происходит из стран, с которыми у Хорватии имеется договор о реципроцитете и присутствует "взаимность", то после заключения договора купли-продажи и оплаты объекта пакет документов, включающий письменное заявление с просьбой выдать разрешение и экземпляр договора купли-продажи, подаются в Министерство Юстиции Республики Хорватия.
 

Полный пакет документов включает:
1) Договор купли-продажи недвижимости (альтернативно: договор дарения или иной договор) - оригинал или заверенная копия
2) Властнички лист на имя продавца (Свидетельство о праве собственности) не старше 6 месяцев - оригинал или заверенная копия
3) Документ о нахождении объекта в зоне урбанизации, то есть подтверждение законности строительства (выдается местными муниципальными органами) - оригинал или заверенная копия
4) Документ о гражданстве Покупателя (заверенная копия паспорта) или о юрисдикции регистрации компании (заверенная выписка из реестра компаний)
5) Доверенность, если заявление подается Поверенным - оригинал или заверенная копия
6) Квитанция об оплате сбора 50 кун
7) Кватанция об оплате административного сбора по принятию решений в сфере недвижимости - 100 кун
8) Собственно заявление

 
 
Министерство Юстиции принимает решение  о законности данной сделки, что подтверждается изданием административного акта. Каждое заявление рассматривается Министерством в сугубо индивидуальном порядке, что занимает от полугода до полутора-двух лет. Гипотетически возможен отказ, но лишь по причине неполноты представленных документов.
 
Сведения о смене собственника вносятся в кадастр после получения Разрешения Министерства Юстиции Хорватии. Если ожидание кажется Вам долгим, то никто не мешает пойти путем регистрации местной хорватской компании на ваше имя и быстро оформить недвижимость на нее.
 
Естественно возникает вопрос о правовом статусе недвижимого имущества в период после заключения договора купли-продажи и до внесения сведений о новом собственнике в Земельный кадастр, ведь полное прохождение процедуры может занять до двух лет. 
Иностранный гражданин или иностранная компания, которые заключили договор купли-продажи и уплатили полную стоимость за приобретенную недвижимость, в чем получена расписка Продавца, вправе зарегистрировать в соответствующем Суде своеобразное обременение – «пломбу». «Пломба» - это особое вещное право, существующее в рамках хорватского гражданского законодательства. Данное обременение  снимается Судом автоматически по факту предоставления разрешения Министерства Юстиции Хорватии на сделку или Покупателем по факту отказа Министерства.
 

"Пломба" лишает Продавца возможности продать, заложить, сдать в аренду или как-либо иначе распорядиться данным имуществом. Нарушение правового режима "пломбы" со стороны Продавца квалифицируется как мошенничество и является уголовно наказуемым деянием.
Наше Агентство оказывает услуги по регистрации «пломбы» в Суде, что входит в состав комиссионного вознаграждения. Дополнительные гарантии Покупателю предоставляет заключение Договора залога недвижимости на срок до получения Разрешения Министерства.
Вариант отказа Министерства Юстиции, как правило, предусматривается в Договоре купли-продажи недвижимости. В этом случае Продавец обязан перезаключить данный договор с любым указанным Покупателем лицом, к примеру, с юридическим лицом, учредителем которого является Покупатель.

Ориентировочно через 1-3 месяца после получения разрешения Министерства Юстиции Покупатель получает от налоговых органов Хорватии извещение на оплату 5%-го налога на переход права собственности. При вычислении налоговой базы налоговые органы могут руководствоваться не только суммой, прописанной в договоре купли-продажи, но и средней рыночной ценой реализации объектов подобного рода в Хорватии в течение последнего года.
Обращаем Ваше внимание, что при покупке новостройки от застройщика - юридического лица в зоне НДС - покупатель освобождается от уплаты налога 4% на переход права собственности.
По просьбе клиентов мы предоставляем полный расчет затрат при покупке объекта недвижимости, а также разрабатываем наиболее рациональные варианты перевода денежных средств Продавцу в Хорватии как из Российской Федерации, так и из-за рубежа.

Кстати, помимо Хорватии стоит обратить внимание и на другую зарубежную недвижимость, Греция – как раз оптимальный вариант для инвестиций и для покупки жилья. Например купить виллу в Греции сейчас можно всего за 98000 евро!
 

 
В связи с тем, что с конца мая 2014 года россияне имеют возможность приобретать недвижимость в Хорватии напрямую, многие соотечественники, уже купившие объекты в Хорватии в 2006-2014 годах задают вопрос, каким образом можно переоформить недвижимость с юридического на физическое лицо.
 
Мы изучили вопрос по возможной передачи объектов недвижимости от хорватскому юридического лица физическому лицу — нерезиденту Хорватии.
Сразу скажем, что в любом случае клиенты не смогут избежать налога на оборот недвижимости 4%, потому что он платится при ЛЮБОМ изменении собственника, кроме случаев наследования при наличии документа, подтверждающего наследование, либо случаев разделения имущества при разводе супругов после решения суда.
 
Варианты оформления:
  1. Продажа хорватской компанией объекта недвижимости в Хорватии физическому лицу (основателю той же компании) — это самый быстрый и юридически чистый способ. То есть фактически Вы перепродаете свой объект самому себе. Изначально Ваша компания в Хорватии получала от Вас как от основателя заем, теперь он закрывается по бухгалтерии договором цессии, и никаких денег через счет перегонять не надо, что сводит на нет потери при конвертации из кун в евро. Все легко и просто закрывается по бухгалтерии рядом договоров. Договор купли-продажи недвижимости регистрируется в реестре, как будто Вы покупаете объект первый раз. Затем компания закрывается по сценарию пункта два.
  2. Ликвидация фирмы — здесь объект недвижимости передается участникам в ходе процесса ликвидации — также возможный вариант, только придется еще оплатить нотариусу за ликвидацию примерно столько же, как и за открытие (около 1200-1500 евро), процесс самой ликвидации будет длиться около 10 месяцев (так как требуется последовательно три раза в интервалом по времени разместить уведомление о ликвидации компании в поиске тех, кто потенциально может предъявить к ней какие-то претензии или денежные требования). По факту отсутствия претензий третьих лиц и выплаты всем по возможным денежным требованиям, объект по ликвидационному балансу передается участникам компании. Рекомендуем ликвидировать компанию по факту завершившейся купли-продажи недвижимости основателям компании, т.к. никто не знает, какие претензии могут быть предъявлены к фирме в процессе ликвидации.
  3. Договор дарения - самый неудачный вариант, потому что фирма-даритель, кроме обязательной налоговой проверки, должна будет еще оплатить 20% налога на прибыль на сумму дарения (в Хорватии такой закон, также 20% налога на прибылю платится и на пожертвования, что весьма глупо). Затем компания закрывается по пункту 2.
В любом из этих случаев все равно будет платиться налог 4% на переход права собственности.
Если НДС возвращался, при продаже его придется платить, если нет- то нет, недвижимость тогда, как здесь в Хорватии говорят, не подлежит НДС при продаже.
С 2015 года планируют наконец ввести налог на недвижимость. Для физлиц-иностранцев он будет значительно больше, чем для хорватских юрлиц, тем более, если юрлицам недвижимость часто служит для деятельности - они ее часто сдают или используют как офис. Уже сейчас иностранцы платят в местный бюджет налог на дома или апартаменты для отдыха, что, например, на дом в Медулине составляет около 3700 кун в год. К этому прибавится еще и ежегодный налог на недвижимость.
Если на фирму оформлена машина, то перевод ее на физ.лицо-нерезидента пока невозможен.
Если на фирму оформлена яхта (лодка), то имеется возможность ее перерегистрации на физическое лицо.
 









 

 

 

 

_____________________________________________________________________________________________________

 

 

 

 

 

   
 
Тип: Новые комплексы
Регион: Новиград
Город:  Novigrad
Цена:  150000  EUR
Тип: Индивидуальные дома
Регион: Пула
Город:  Пула
Цена:  680000  EUR
Тип: Апартаменты(квартиры)
Регион: Остров Крк
Город:  Полуостров Крк
Цена:  157000  EUR
Тип: Виллы
Регион: Остров Крк
Город:  Нивице
Цена:  1300000  EUR
Тип: Новые комплексы
Регион: Дубровник
Город:  Оразак
Цена:  207000  EUR
Все объекты нашей базы данных в настоящее время реально предлагаются к продаже.
База данных обновляется еженедельно.
По заявленным Вами параметрам объекта недвижимости мы также можем осуществить поиск по всему побережью, в том числе за пределами нашей базы данных.

Яндекс.Погода
 

Контактные телефоны в Москве: (495) 79 645 79; (385) 91 357 3071.
Электронный адрес: croatia.realty@bk.ru

2005 © Адрионика - www.adrionika.ru. Все права защищены
Недвижимость в Хорватии:
виллы в Хорватии, квартиры в Хорватии, дома в Хорватии